О качестве и номенклатуре некоторых услуг компании, управляющей нашим домом

В нашем доме законные собраний собственников, насколько мне известно, ни разу не проводилось. Договор с управляющей компанией (УК) заключил руководитель территориальной администрации мэрии Ярославля господин Слепцов на основании жилищного кодекса по доверенности мэра города в связи с отсутствием решения собрания по данному вопросу.

Согласно жилищному кодексу, после заключения договора с управляющей компанией, властные полномочия мэрии в отношении управления домом, прекратились и отношения собственников между собой, управляющей организацией и третьими лицами регулируются исключительно гражданским и жилищным законодательством. Полномочия мэрии в управлении домом отныне ограничены размером собственности города в имуществе дома (для нашего дома - около 25%).

Собрания собственников жилья могут никогда не проводиться и тогда, фактически, все полномочия собственника дома, кроме вопроса купли продажи или сдачи в аренду жилых помещений, будут принадлежать управляющей компании. И уж тогда собственникам некому жаловаться на плохое качество жилищных и коммунальных услуг.

Одной из критически важных проблем при проведении собрания собственников является отсутствие законодательства и/или рыночных услуг по хранению документов собрания собственников и доступу к этим документам. Такое законодательство существует, например, в отношении открытых акционерных обществ, в отношении владельцев недвижимости (в случае совершении ими сделок с недвижимостью после вступления в силу обязательной государственной регистрации таких сделок), в отношении записей гражданского состояния, в отношении удостоверений личности граждан и т.п.

Вообще, представляется, что без разрешения указанной выше проблемы, решение любых иных вопросов собственниками жилья может оказаться бессмысленным. Одним из путей решения данной проблемы может стать использование виртуальных депозитариев, то есть хранение документов (или их копий) в электронном виде и доступ к ним по каналам связи общего пользования с использованием компьютера, сотового телефона и т.п..

В качестве иллюстрации качества взаимодействия собственника с нанятой от его имени управляющей компанией (бывшего ДЭЗ Ленинского района), приведу примеры за последний месяц:
1. По телефону обратился в управляющую компанию по поводу исчезновения чугунного ограждения, установленного во дворе дома, стоимостью до 70 тысяч рублей (если брать цену лома черных металлов) или 2-х месячным сборам со всего дома за жилищные услуги. Не назвавшиеся сотрудники (сотрудники компании вообще очень неохотно называют свои ФИО и должности), сообщили, что забор не числится в качестве имущества дома (интересно кто не включил его в состав имущества и как же господин Слепцов подписывал договор с управляющей компанией не проверив состав общего имущества дома), соответственно компания не сочла исчезновение забора кражей и не заявила об этом в милицию. Кстати, я выяснил, что разговаривал с главным инженером УК.
2. За освещение мест общего пользования энергетики получают от управляющей компании от нашего дома около 5 тысяч рублей в месяц от собранных с жителей 35 тысяч за жилищные услуги. При этом компания обязана не чаще 1 раза в квартал вставлять перегоревшие лампочки. Месяц назад я обратился (в порядке проверки условий договора) в управляющую компанию с просьбой заменить в подъезде 2 перегоревшие лампочки (всего лампочек 10). Разговор был с диспетчером УК. По истечении месяца услуга не оказана, хотя оплачена.
3. В доме неоднократно проводились попытки проведения собраний собственников. К договору на управление приложен так называемый реестр собственников, под которым стоят подписи более половины собственников. Я попытался узнать у сотрудников УК, где хранятся документы собраний собственников. Специалисты договорно-правового отдела сказали, что у них нет этих документов. Сотрудник юридического отдела УК сказал, что в УК нет положения о хранении и доступе к документам собраний собственников жилья. То есть, если собственники дома и решат передать эту услугу УК, сама УК не готова принять эту услугу, так как нет ни положения о ней, ни установленной цены данной услуги. Информацию юридического отдела подтвердила начальник договорно-правового отдела: "Положения нет, практики нет".
4. Для проведения собрания собственников жилья требуется знать площадь нежилых помещений дома, находящейся в совместной собственности, так как на собрании собственники помещений голосуют не квадратными метрами, находящимися в их личной собственности, а метрами (в долях от общей) совместной собственности. Почему так - это неважно, потому, что - это закон. Общую площадь, а следовательно свою долю в ней, собственник может вычислить только имея техпаспорт дома. Я обратился в УК с просьбой предоставить мне копию техпаспорта для просмотра или сделать копию нужных мне данных за деньги. Сотрудники ПТО УК сказали, что собственники не входят в круг лиц, которым предоставлена возможность доступа к техпаспорту. Я обратился в юротдел УК, где, согласились со мной в том, что техпаспорт является собственностью собственников помещений дома, а не собственностью УК, но пояснили, что в УК нет положения о порядке доступа собственников к данным техпаспорта.

Каковы же выводы из сказанного. Свои выводы я хотел бы изложить несколько позже. Хотелось бы получить Ваше мнение о деятельности нашей управляющей компании (УК). Для сведения сообщаю, что договор на управлении домом действует только 1 год (заключен с 01.01.2008). По закону он может быть продлен автоматически еще на 1 год, только если собственники не решат расторгнуть договор с данной УК. Конечно, договор можно не расторгать, а исправить его в наших интересах. Но и для этого нужна воля собственников владеющих не менее 50% собственности дома.
 

Владимир   chkalova24@mail.ru